Anche se i lavori non sono eseguiti a regola d’arte il condomino è tenuto a pagarli

È l’impresa appaltatrice dei lavori e non il condominio a dover risarcire il condomino il cui
alloggio ha subito danni a causa delle infiltrazioni.
“In tema di lavori, è la ditta appaltatrice e non il condominio a risarcire il proprietario
dell’appartamento per i danni subiti dalle infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare.
Dalla committenza in sé dei lavori di rifacimento dell’impermeabilizzazione del lastrico solare
non può derivare alcuna responsabilità nei confronti di colui che a tale committenza, in
quanto condominio, ha partecipato”.
Trattasi del principio di diritto espresso dal Tribunale di Napoli con la sentenza del 07 gennaio
2016.
Si ricorda che in ambito di contratto di appalto, l’appaltatore è normalmente l’unico
responsabile dei danni derivati a terzi dall’esecuzione delle opere appaltate. Ciò è in ragione
dell’autonomia gestionale dell’attività e dell’assunzione del rischio del risultato tenuto conto
dell’assetto organizzativo dell’impresa, della scelta e dell’utilizzo dei mezzi ritenuti necessari e
delle modalità di esecuzione dell’opera commissionata.
L’appaltatore si obbliga nei confronti del committente a fornirgli il risultato della sua opera, da
intendersi quale obbligazione di risultato e non di semplice mezzi. Questa obbligazione
implica che il rischio inerente alla cosa oggetto delle opere appaltate si sposta dal committente
all’assuntore dell’esecuzione dell’”opera”, con impossibilità di applicazione della norma in
tema di responsabilità del committente ex art. 2049 c.c.
Nel corso dell’esecuzione dell’opera e fino alla consegna all’appaltante, il dovere di custodia e
di vigilanza sulla cosa passa dal committente all’appaltatore, il quale è tenuto sia ad impedire
che la cosa sia distrutta o si deteriori, sia a evitare di arrecare danni a terzi a causa
dell’esecuzione dell’opera commissionata.
Normalmente si esclude, in relazione ai danni arrecati a terzi (condomini) nel corso ed a causa
dell’esecuzione dei lavori, una responsabilità anche del committente-condominio, non avendo
questi il potere di controllare le modalità dell’organizzazione che si è data l’impresa
appaltatrice. Il potere di vigilanza e controllo che, all’interno del contratto di appalto, il
committente può esercitare nel suo interesse, è irrilevante sul piano della responsabilità
extracontrattuale derivante dall’esecuzione delle opere.
La corresponsabilità del committente verso i terzi non può derivare dalla mancata
sorveglianza dell’attività dell’appaltatore ovvero dalla mancata verifica dell’idoneità delle
misure adottate dall’appaltatore a tutela dei terzi: nel caso del condominio, l’amministratore
quale committente può essere chiamato a rispondere dei danni derivanti dalla condizione della
cosa di sua proprietà (o di proprietà dei condomini, nel caso dell’amministratore) in quanto,
per sopravvenute circostanze di cui sia venuto a conoscenza – come, ad esempio, nel caso di
abbandono del cantiere o di sospensione dei lavori da parte dell’appaltatore – sorga a carico del
medesimo il dovere di apprestare quelle precauzioni che il proprietario della cosa deve
adottare per evitare che dal bene derivino pregiudizi a terzi (Cass. 14443/ 2010; Cass. 27
maggio 2010, n. 12971; Cass. 1 giugno 2006, n. 13131, Cassazione civile, Sez. III, sentenza 12
luglio 2006, n. 15782, Cassazione civile, Sez. III, sentenza 29 marzo 2007, n. 7755, Cassazione
civile, Sez. III, sentenza 23 aprile 2008, n. 10588).
Il requisito della rispondenza alla regola dell’arte dell’esecuzione di una prestazione
professionale deriva da alcune disposizioni normative in tema di contratto (specialmente il
contratto d’appalto) e delle obbligazioni.
L’art. 1176 comma 2 c.c. sancisce che «nell’adempimento delle obbligazioni inerenti
all’esercizio di un’attività professionale la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura
dell’attività esercitata»; per l’art. 2224 il prestatore d’opera è tenuto a procedere all’esecuzione
dell’opera «secondo le condizioni stabilite dal contratto e a regola d’arte».
Nella fattispecie del Tribunale di Napoli 7 gennaio 2016,la causa nasceva perché
nell’appartamento di un condomino, posto al piano sottostante al lastrico solare, si erano
verificate delle infiltrazioni di acqua a causa di lavori non bene eseguiti dall’impresa
appaltatrice.
Il giudice ha escluso che si possa chiamare in causa, ai fini del risarcimento dei danni, il
condominio, a differenza dell’impresa che ha eseguito in appalto gli interventi di
impermeabilizzazione del lastrico.
A parere del giudice, si deve escludere la possibilità di una responsabilità del condominio in
virtù dell’articolo 2049 c.c.; la stessa attrice, in quanto condomina, «non si pone in una
situazione di terzietà rispetto al contratto di appalto concluso tra l’impresa e il condominio
sicché la donna, al pari del condominio, è da considerare essa stessa committente dei lavori».
Conclude di conseguenza il tribunale che «dalla committenza in sé dei lavori di rifacimento
dell’impermeabilizzazione del lastrico solare non può derivare alcuna responsabilità nei
confronti di colui che a tale committenza, in quanto condominio, ha partecipato».
Inoltre, qualunque ipotesi di responsabilità ex articolo 2043 c.c. deve essere esclusa non
configurandosi alcuna negligenza o imprudenza da parte del condominio. <<Ne consegue che,
una volta acclarata l’esclusione della negligenza del condominio, il risarcimento del danno
scatta per l’opera non eseguita a regola d’arte.>>
Stando così le cose, il Tribunale di Napoli ha respinto la domanda dell’attrice nei confronti del
condominio e ha dichiarato la responsabilità dell’impresa appaltatrice, condannando
quest’ultima al ristoro dei danni.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 12098 del 15 giugno 2016, ha espresso un importante
principio in merito alla responsabilità dell’amministratore in caso di appalto dei lavori
condominiali.
Secondo il tribunale, non è il condominio ma <<l’amministratore, in qualità di soggetto
incaricato della direzione dei lavori per conto del committente, a rispondere della cattiva
esecuzione dei lavori appaltati. È infatti proprio l’amministratore che, stante l’esecuzione dei
lavori non a regola d’arte, deve convocare la ditta e pretendere l’eliminazione dei vizi>>.
Nel caso di specie, il proprietario di un appartamento conveniva in giudizio il proprio
condominio poiché nel 2006 erano stati eseguiti lavori di manutenzione straordinaria della
facciata e dei frontalini dei balconi dell’edificio condominiale, in seguito ai quali, nel balcone
dell’istante, si erano manifestati distacchi di intonaco a suo dire attribuibili alla cattiva
esecuzione dei suddetti lavori condominiali.
A seguito di un accertamento tecnico preventivo che constatava che la causa dei danni era
addebitabile alla errata esecuzione dei lavori di appalto, l’attore chiedeva il rimborso delle
spese del procedimento di accertamento tecnico preventivo e il risarcimento del danno.
L’appaltatore deve considerarsi quale unico responsabile dei danni derivati a terzi
dall’esecuzione dell’opera, tuttavia è riscontrabile una corresponsabilità del committente (in
questo caso, l’amministratore) per aver affidato l’opera ad un’impresa assolutamente inidonea
o quando l’appaltatore. in base a patti contrattuali, sia stato un semplice esecutore degli ordini
del committente (c.d. nudus minister) attuandone specifiche direttive.
Deve affermarsi la responsabilità dei danni seguiti alla mancata esecuzione a regola d’arte dei
lavori condominiali in capo all’impresa esecutrice degli stessi, in forza degli obblighi nascenti
dal contratto di appalto; si deve altresì considerare sussistente la responsabilità
dell’amministratore per il mancato controllo in ordine alla corretta esecuzione dei lavori
appaltati.
In conclusione, poichè non era il condominio a dover essere citato in giudizio, il Tribunale di
Roma ha rigettato le istanze del condomino danneggiato.

Fonte: Il Sole 24 Ore